פסק-דין בתיק עת"מ 11480-07-10

עתירה זו הוגשה בגין סירוב העירייה לשנות את סיווג הנכס בו עשתה שימוש העותרת לצרכי ארנונה. טענתה המרכזית של העותרת היא כי הנכס סווג כחניה או כמחסן, אך מאחר והנכס מצוי בבית דירות ואינו צמוד לדירות, יש לפטור אותו מתשלום ארנונה. זוהי בתמצית העתירה שלפניי.

רקע עובדתי

אמנם מדובר בעתירה מינהלית, אולם  העותרת העלתה, באמצעות מנהלה, טענות עובדתיות לתמיכה בעמדתה, שאינן עולות בקנה אחד עם המסמכים שהגישה העירייה. העותרת טוענת בתמצית כי בשנת 1998 היא רכשה מידי הקבלן שבנה את הבניין קומת חניה. לטענת מנהל העותרת, בהיתר הבניה המקורי של הבניין קיבל הקבלן היתר לקומת חניה במפלס הכביש ומעליה מספר קומות ובהן דירות למגורים. לטענתו של מנהל העותרת, לאחר קבלת ההיתר וסמוך לתחילת הבנייה, התברר לקבלן שנעשתה טעות תכנונית, ומאחר והבניין בנוי על צלע גבעת כורכר, קומת המגורים התחתונה, שתוכננה מעל החניה במפלס הכביש, לא תזכה לדי אוורור ותאורה. לאור זאת, כך לדברי מנהל העותרת (סעיפים 2-7 לרקע העובדתי לעתירה), הקבלן פנה לעירייה ובתיאום עם אדריכל הבניין סוכם על הגשת בקשה מחודשת, שתהפוך את קומת המגורים הראשונה לקומת חנייה שנייה, מעל לחניה המקורית שתוכננה במפלס הכביש. כך, שתהיה קומת חניה ראשונה, קומת החניה החדשה (להלן: הנכס) ומעליה קומת המגורים הראשונה. היינו, לבניין בן 7 דירות היו שתי קומות חניה.

לדברי מנהל העותרת, קומת החניה המיותרת משכה אליה נרקומנים ושוהים בלתי חוקיים, והדבר הפך למסוכן לדיירי הבית.  הקבלן, פנה למנהל העותרת, שגר בבית סמוך, והציע לו, בהסכמת בעלי הקרקע, לרכוש את הנכס במטרה שישמש כמערכת העיתון "טבע הדברים". העותרת אכן רכשה את הנכס. לטענת מנהל העותרת: "העותרת רכשה את הקומה, נכנסה אליה, ובמקביל פנתה לעיריית הרצליה וביקשה שינוי תב"ע ובמקביל היתר לשימוש חורג" (סעיף 7 לרקע העובדתי לעתירה). מתיאור זה עולה לכאורה כי הנכס נרכש והבקשות הוגשו בשנת 1998.

תיאור זה אינו עולה בקנה אחד עם המסמכים שהגישה העירייה. מנהל מחלקת רישוי ובניה בעיריית הרצליה הגיש תצהיר ואליו צרף את ההסכמים שנחתמו בין העותרת לקבלן שבנה את הבניין. הרכישה הייתה ב-1997 (נספח 5 לכתב הבהרה מטעם המשיבה). בסעיף 2 להסכם מאשרת העותרת:

"הקונה מצהיר כי ראה ובדק את החלקה ואת המרתף, הוא מצא אותו למתאים למטרותיו, והוא מוותר על כל טענת אי התאמה. כן מצהיר הקונה כי הודע לו שאין אישור לשימוש מסחרי במרתף, וכי הוא נוטל על עצמו את האחריות להשגת היתר להפעלת המרתף ו/או רישיון עסק לשימוש במרתף למטרות המפורטות בסעיף 9(ז)(1) להלן". (ההדגשה שלי - מ' א' ג' ).

סעיף 9(ז)(1) קובע כי המרתף ישמש כשטח אחסון או משרדים של מערכת עיתון טבע הדברים.

כן עולה כי בשנת 1998 רכשה העותרת בנוסף לנכס האמור גם מחסן (נספח 6 לכתב ההבהרה מטעם המשיבה), וגם לגביו הוצהר בסעיף 2 להסכם הרכישה, כי:

"הודע לו שאין אישור לשימוש מסחרי במחסן, וכי הוא נוטל על עצמו את האחריות להשגת היתר להפעלת המחסן ו/או רישיון עסק לשימוש המחסן למטרותיו". (ההדגשה שלי - מ' א' ג').

על אף שהעותרת הייתה מודעת כי אין אישור לשימוש בנכס ובמחסן לצרכי מערכת העיתון, העותרת הגישה בקשה לשימוש חורג רק ביום 15.2.2001 , שלוש וחצי שנים לאחר הרכישה ותחילת השימוש, ולא במקביל כפי שטען מנהל העותרת.

 יש להדגיש כי הבקשה לשימוש חורג הוגשה 17 חודשים לאחר שמנהל העותרת הורשע על פי הודאתו בשני כתבי אישום. הראשון, בעבירות בנייה בהקמת משרדי העותרת בנס שיועד בהיתר הבנייה לחניה, והשני של שימוש חורג כמשרדים ומחסן במקום חנייה (כתב האישום מיום 11.5.99 צורף כנספח 7 לכתב ההבהרה מטעם המשיבה). בפרוטוקול הדיון הנאשם הודה וטען כי:

"נפגשתי עם ראש העיר שהבטיחה שתבוא לבקר במקום והיא אכן הגיעה, היא מנהלת אגף הרישום והפקח הראשי,  הם הסבירו לי מה לעשות כדי לעשות שינוי תב"ע, התחלתי בהליכים, יש פתרונות לבעיות שהעלתה כי יש שטח שעל ידי איחוד חלקות נוכל לקבל שינוי תב"ע. אבקש לאפשר ולתת לי זמן."

בעקבות ההרשעה ביקש התובע גזר דין שעיקרו צו להפסקת השימוש החורג והסכים כי הצו ייכנס לתוקף שנה לאחר מכן. הנאשם ציין כי יתכן ש-12 חודשים לא יספיקו והוסיף: "הגישושים במשא ומתן לגבי שינוי התב"ע נעשו לפני הגשת כתב האישום, והתחלתי לפעול כבר אז". 

היינו, מנהל העותרת לא ניסה להסדיר את העניין, לפחות לא על ידי הגשת בקשה פורמלית קודם להגשת כתב האישום נגדו.

מנהל העותרת הורשע בעקבות הודאתו וצווה להרוס את כל שבנה בסטייה מההיתר ולהפסיק את השימושים החורגים לא יאוחר מיום 13.3.01. היינו, ניתנה לו ארכה של 18 חודש על מנת להשיג היתר לשימוש חורג.

רק ביום 15.2.01, פחות מחודש לתום המועד להפסקת השימושים החורגים, הגישה העותרת בקשה לשימוש חורג בחניה לצורך משרדים. הבקשה נדחתה ע"י הוועדה המקומית שקבעה כי מדובר בסטייה ניכרת אותה אין הוועדה מוסמכת לאשר בהליך של שימוש חורג. החלטת הוועדה ניתנה ביום 5.7.01 (הבקשה וההחלטה נספח 9 לכתב ההבהרה מטעם המשיבה).

העותרת הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית, שנדחה אף הוא (החלטת ועדת הערר נספח 10 לכתב ההבהרה מטעם המשיבה). עתירה לבית המשפט המחוזי (עת"מ 1453/01 לפני כב' השופט קלינג) נדחתה ביום 14.11.02. בית המשפט אישר את החלטת הוועדה המקומית וועדת הערר כי השימוש בחניה למשרדים מהווה סטייה ניכרת שאותה אין הן מוסמכות לאשר, ונדחתה העתירה בה ביקשה העותרת מבית המשפט להצהיר כי אין מדובר בסטייה ניכרת.

רק בפברואר 2004, שנתיים לאחר פסק הדין בעתירה הראשונה, פינתה החברה את משרדיה מהנכס נשוא העתירה. למעשה העותרת טוענת יש לסווג את הנכסים גם בתקופה בהם שהתה בהן על פי היתר הבנייה שהוצא להם, דהיינו, חנייה ומחסן. כן מבקשת העותרת לקבוע כי חניה ומחסן שאינם צמודים לדירות אינם חייבים בארנונה. מאוחר יותר בשנים 2004-2010 הוגשו בקשות שונות להפוך את ייעוד הקומה למגורים. גם במקרה זה שנת 2008 החל מנהל העותרת בעבודות להפיכת הנכס למגורים ללא היתר בנייה, צו הריסה מנהלי הוצא ביום 22.7.10 ובקשה להיתר בנייה כדין אושר רק לאחר הוצאת צו הריסה.

2.         המצב המשפטי